이사를 하거나 재계약을 하려는 분들께 꼭~확인 해야할 중요한 사항을 간추려 보았다.

주변에서 항상 일어나는 일이라 무심코 지나쳐 버릴 수 있는 일이라지만 만약의 경우

분쟁 발생시 계역서의 중요성은 판결에 전적인 영향을 미친다.

일단 분쟁이 발생되면 승,패소를 떠나 법원에 출두하는 것조차 번거로울 뿐 아니라

시일이 경과할 수록 신경이 날카로워지게 마련이다.



계약서 작성시 면밀히 검토하여 불상사를 당하지말자.

이에 재계약을 앞둔 세입자들이 반드시 알아두어야 할  것들을 짚어보자.



1.집주인에게 먼저 연락할 필요 없다

ㅡ주택임대차보호법은 집주인이 계약 만기 한달 전까지 세입자에게 기간만료 및 재계약

   여부를 통보하지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 2년 연장된 것으로 간주된다.

ㅡ그러므로 계약 만기가 다가왔다고 해서 세입자가 집주인에게 먼저 연락할 필요는 전혀 없다.

ㅡ단 세입자는 전세기간의 만료로 재계약 의사가 없을 경우에는 한달 전에 집주인에게

   이 사실을 통보하여야 한다.

ㅡ계약 연장 및 계약조건의 변경도 어디까지나 집주인이 먼저 의사를 통보하는게 순서다.



2.전세 보증금의 상향조정으로 인한 보증금 부족시 인상액을 월세로 데체하라

ㅡ현행법상 2년간의 전,월세 계약이 끝나 집주인 들이 전,월세금을 대폭 인상하거나

   집을 비워달라고 요구할 때 세입자가 대항할 방법은 없다.

ㅡ전세금을 올려줄 목돈이 없는 경우에는 인상되는 전세금을 월세로 전환하는 쪽으로

   합의를 하는 것도 하나의 방법이다.

ㅡ이때 전환이율은 해당지역의 월세 시세로 하는 것이 원칙이다.

ㅡ최근 전세금을 월세로 돌릴 때 적용되는 이율은 서울,수도권의 경우 월 1%<연 12%>

   수준임을 참고한다.

ㅡ예를들어 전세금이 2천만원이면 월세는 월20만원이 된다.



3.보증금을 못 받았을땐 임차권 등기명령을 활용하자

ㅡ이사날짜를 잡아 놓고도 전셋집이 빠지지 않아 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가

   발생할 수 있다.

ㅡ집주인이 계약만료 후 보증금의 반환이 않될 경우에는 보증금 반환 청구 소송을

   제기하고 확정 판결을 받은 뒤에 경매를 통하여 보증금을 회수 할 수 있다.

ㅡ단 소송에 6개월 정도의 기간이 소요되며 경매절차도 6개월이 걸리는 점을 유의해야 한다.

ㅡ보증금을 돌려 받지 못한채 불가피하게 이사를 해야할 경우가 생길 수 있다.이때 주민등록을

   옮기면 경매에서 우선순위를 확보할 권리인 대항력을 상실하기 때문에 주의하여야 한다.

ㅡ이런 경우 관할 법원에 임차권 등기명령 신청을 해 등기가 된 것을 확인한 뒤 주민등록을

   옮겨야 대항력을 인정 받는다.



4.집주인 바뀌어도 종전 계약은 유효하다

ㅡ전세계약 기간중 집주인이 바뀌어도 집을 비워줄 필요는 없다.

ㅡ새 주인이 전세금을 인상하여도 세입자는 이전 주인과 계약한 내용을 바꾸는 계약을

   맺을 의무가 없다.

ㅡ다만 전셋값이 주변 시세와 크게 차이가 나면 새 집주인이 보증금의 20/1<5%>범위

   내에서 올려 달라고 요구할 수는 있다.

ㅡ이럴 경우에도 계약일로부터 1년이 경과해야만 가능하다.

ㅡ전세 보증금에서 20/1 인상요구는 현실적으로 어려움이 많다. 대개의 경우 과다한 인상을

   요구하기 때문이다. 현행법으로 규정을 하고 있으나 현실적으로는 전혀 이행이 않되는

   조항이다.



5.계약을 해지 하려면 집주인과 합의해야 한다.

ㅡ세입자가 계약기간이 남은 상태에서 임대차 계약을 해지할 경우에는 집주인과 반드시

  합의해야만 가능하다.

ㅡ세입자의 일방적인 사정을 들어 계약을 해지할 수 없으며 집주인은 계약기간 만료일까지는

   보증금을 돌려줄 의무가 없다.

ㅡ단 집주인에게 사정을 설명하고 다른 세입자를 구해 보증금을 받는다는 조건으로 서로

   합의하는게 현실적이다.

ㅡ이경우 중개 수수료 등 이사 비용은 세입자가 부담해야 한다.



6.전,월세 지원쎈타 상담 도움을 받는다.

ㅡ세입자들의 주거 안정을 위해 지난달 전,월세 지원쎈타<1577-3399>를 경기 수원시

   국민 임대주택 홍보관에 개설하였다. 전,월세 계약과 관련된 궁굼한 사항이 있으면

   많은 도움을 받을 수 있다.



전,월세입자들에게 많은 도움이 되기를 바란다



[출처]kimsok2252