오늘 미국 등 외신 보도를 보니 미국 경제의 밝은 내일에 대한 견해들이 많이 쏟아져 나오고 있습니다.

미국 경제의 바닥 얘기가 책임성 있는 경제정책 입안자들 입에서 거침없이 나오는 걸 보면 미국의 금융위기로부터 시작된 전세계적인 경제불황의 어두운 그림자가 이제 서서히 걷혀가는듯 보입니다.

미국의 경제지표(고용지표, 소비자/생산자물가, 기업투자, 부동산관련, GDP 등…)들의 동향을 보면서 우리나라의 부동산 상승기 도래를 조심스럽게 점쳐볼 수 있습니다.

요즈음 우리나라에서도 부동산에 대한 관심이 서서히 고조되고 있고 일부지역이긴 하지만 큰 시세 상승의 기미를 보이는 곳들이 있다하니 관심을 가져야 하지 않겠습니까?

아마 올 가을쯤에는 우리 부산의 아파트 시장에도 봄이 찾아오지 않을까(이미 봄이 왔는지도 모르겠지만…)하는 생각에서 무주택자들이나 평수를 갈아타기 하시는 분들께 도움이 될까하여 제목에서도 밝혔듯이 “좋은 아파트 싸게 잘 사는 법”에 대한 글을 몇 줄 쓸까 합니다.

1. 먼저 좋은 아파트의 개념부터 정의해야겠네요.

    좋은 아파트의 보편타당한 개념 정의에서 빠지지 않는게 조망, 편의시설, 교통망, 교육환경 등등 거론되는게 많은데

    다들 잘 아시니까 그런 기준은 약하고 여기에서는 실질적인 기준을 한번 말해보고 싶습니다.

    좋은 아파트란?

    먼저 국토해양부 아파트 실거래가 현황에서 거래량이 많은 아파트가 좋은 아파트라 생각합니다.

    다음으론 KB국민은행 부동산시세를 잘 받는 아파트가 좋은 아파트가 아닐까 생각해 보고요.

2. 거래량이 많은 아파트라함은…

    우선은 대단지라는 생각부터 먼저 들겠지요.

    단지가 크니까 매수/매도 물량이 많을테고 세대가 많으니 관리비도 저렴할테고

    많은 이들이 살고싶어하니까 매매거래도 잘되고 그래서 거래량이 또 많아지는 순환구조가 반복되는…

    그런데 간혹 거래량이 많지 않는 희귀성 매물로 인하여 좋은 아파트 취급을 받는 아파트나 주상복합이 더러 있는데

    그런 아파트나 주상복합은 여기서 거론하지 않기로 하고요…^^

3. KB국민은행 부동산시세를 어떻게 봐야 할 것인가?

    부동산 특히 아파트 시세를 알려주는 포털사이트들이 많은데 제가 이렇게 “KB국민은행”이라고 딱 꼬집는 것은

    많은 대출관련 금융권들이 대출 관련하여 신뢰를 많이하는 시세라서 그런 것이고 실제로 아파트 등의 매수건으로

    대출이 필요할 때 이 시세를 무시할 수 없기 때문입니다.

    KB국민은행의 아파트관련 시세를 보면 크게 세부분으로 되어있지요.

    하위평균가, 일반평균가, 상위평균가…

    우리 서민들은 이중에서 일반평균가에 특히 주목을 해야 할 필요가 있습니다.

    아파트 등의 부동산을 구입하면서 100% 자기자본만으로 구입을 한다면야 크게 관심을 기울일 필요가 없겠지만

    대출등을 받아야 할 경우라면 반드시 체크해봐야 할 내용입니다.

    그런데 실제 본인이 구입하려고 하는 아파트의 실제가격이 2억이고 KB국민은행의 일반평균가가 2억4천이라면

    어떻게 해석을 해야하는게 맞을까요?

    시세 체크가 잘못되었다???

    내가 잡은 아파트가 실제 가격보다 싼 저렴한 매물이다???

    시세가 이하로 일시 하락했다가 가격회복기에 접어든 아파트이다???

    은행에서 실제보다 감정가를 더 카운트해 준 좋은 아파트다???

    어떤 경우이든 KB 시세가를 잘 받는다는 것은 좋은 것이고 돌아서서 되팔아도 본전 이상은 한다는 뜻이 됩니다.

    그런데 간혹 KB국민은행 시세에는 나오지 않지만 은행 대출건에서 좋은 평을 받는 부동산(특히 빌라 등)이 있는데

    이런 경우는 여기서 언급을 하지 않는게 좋겠지요^^

4. 다음으로 매매가 대비 전/월세가가 높은 아파트가 좋은 아파트겠지요.

    이런 경우는 특히 투자 목적으로 매수에는 금상첨화인 아파트라 생각합니다.

    게시판에서 많이 회자되는 용어인데 뭐 “전세안고 매수하기”라는 말을 많이 하지요.

    매매가 대비 전/월세가가 높은 아파트들의 대부분이 소형평수의 서민용 아파트인데 최근 몇년간 소형평수의 건축이

    없었으므로 당분간은 수요와 공급의 차원에서 계속 상한가 유지를 이어갈 것이라는 생각에서 좋은 아파트의 개념을

    갖고 있는 것입니다.

    오해를 할 소지가 있는 재건축/재개발 예정지의 아파트는 전/월세가가 턱없이 낮으므로 여기서는 예외로 하겠습니다.

5. 급매물은 좋은 아파트 중의 좋은 아파트입니다.

    급매물이 무엇입니까?

    통상 거래되는 거래가액보다 10%정도 싼 매물을 우리는 급매물이라 부르는데 급매물을 잡는다는 것은

    벌써 취/등록세를 벌었다는 말로 통하니까 돌아서서 되팔아도 손해가 없다는 말이 되겠지요?

    그런데 간혹 급매물 중에는 인테리어가 뛰어난 매물들이 나오는 경우가 있는데 이런 물건을 잡으면 보통 “횡재했다”

    “그저 주웠다”라는 표현을 하는데 재운이 따라야 만날 수 있다는 얘기들을 많이 하지요^^

그 외에도 큰 개발호재 등이 예정되어 있는 지역등이 있는데 호재들의 결행시기를 잘 알 수 없는 우리 서민들로서는 신만이 아는 영역에의 도전은 여기서는 논외로 하는게 좋을 것 같고요^^

자, 정리합니다. 좋은 아파트를 싸게 잘 살 수 있는 방법 네가지-

     ① 국토해양부 아파트 실거래가 거래량 많은 아파트

     ② KB국민은행 시세가 높은 아파트

     ③ 매매가 대비 전/월세가 높은 아파트

     ④ 인테리어 잘된 급매물

를 알려드렸으니 먼저 인터넷으로 조사 가능한 것부터 체크하시고 그런 아파트를 찾았다면 실제로 발품을 통한 확인 작업을 하는 것이 방법이 되겠지요?

제가 보금자리를 찾아 옮겨 다닐 때나 투자를 할 때 쓰는 방법도 역시 마찬가지입니다.

저는 우선 바다조망이 없는 곳은 관심을 잘 갖지 않는 사람이라서 바다조망이 1순위.

그 다음부터는 위 순서대로 2, 3순위…^^

여름휴가가 끝나는대로 주위를 잘 둘러보십시오.

의외로 횡재수가 보일지 모르겠습니다^^

다음엔 부산의 바다 조망라인을 따라 이어져 있는 제가 좋아하는 아파트에 대한 얘기를 한번 읊어볼까 하는데 사진이나 동영상이

준비 되는대로 한번 올려보겠습니다.

그 다음엔 이렇게 매수한 아파트를 어떻게 하면 제값 이상을 받고 제때에 매도할 수 있는지에 대한 제 나름대로의 노하우가 담긴 글도 한번 쓰고 싶네요.

그런데 요즈음은 부동산 관련 글 쓰기가 여의칠 않습니다.  집안에 아픈 어르신이 두분이나 계셔서 집중이 잘 않되네요.

전업으로 삼고 있는 저의 본업인 외환트레이드 관련일도 집중력을 잃어 여의칠 않고…

어떻든 돈 위에 건강이란 생각을 요즈음은 많이 합니다.  어르신들 때문에…

이제는 서부산권 사람이 되었으니 그동안 신경쓰지 못했던 서부산권 구석구석을 한번 돌아볼 생각입니다.

내일은 세번째로 가락타운을 한번 방문해 볼 생각입니다.

시간나면 명지도 한번 가 볼 생각이고요.

그저께 오후 늦게 본 달맞이언덕 위의 조망 좋은 빌라 생각에 어제 오늘 내내 생각 정리가 안되었는데 대출이 여의칠 않을 것

같아서 매수의 꿈을 접기로 했습니다.